#380外国人购房手册-水库论坛

2019-02-14
外国人存在的主要作用,是“扭曲”了租房市场。
一)欧美类外国人
在《上海楼市的三分天下》中,我们说外国人分为“欧美”和“港台”二种。这二种的区分,主要是“欧美”不买房子。“港台”类买一点房子。
本篇主要先讨论“欧美”类。
有人问,“日韩”应该如何归类。日本韩国,虽然和我们是“同文同种”的民族;可是日本人韩国人在上海也不怎么买房子。所以他们应该被归入“欧美”类。对于“欧美”类外国人,他主要具有以下特性;
1)欧美人不买房子。因为他们多半待三五年就走。
2)欧美高管有租房补贴,可以多达35000~70000/月
3)外国人喜欢抱团,只会存在于有限的区域
4)收入增长有限
5)他们的人数很少。大约是欧美外籍2%+港台外籍5%
对于第三点,我们要特别说明一下。假如你去Toronto,你会不会住到“小印度”或者“小墨西哥”。身陷于一批咖喱猴子周围。
不会的。90%的中国留学生去到了海外,还是喜欢住在唐人街沿线。或者是华人聚集区。华人在海外留学也是抱团的,中国人喜欢集中住几个社区。这样不仅更安全,交更多的朋友,而且有更多的生活气息。
老外同理。外国人落地,是非常有讲究的。外国人考虑的并不全是性价比,而是熟悉和抱团。以中国之大,外国人落脚的其实就二个半城市。而在北京上海城市之中,也就发展出了几个外国人落脚点。外籍人士喜欢集中居住。喜欢一眼看去全是酒吧街和英文比萨。
这些地点,大伙都知道是哪几个。
二)点石成金
“欧美”类外国人最主要的一个特性,是“大额租房补贴,却不买房子”。
他们对楼市的影响,是以 2%的人口比例,影响了 80%人的租金印象。凡是有外国人聚集点的半径圆,房租就会暴涨。而且是远远抛离正常水平的租金水平。譬如以古北的地理位置,在上海中环以外。远离市区,和西郊动物园差不多。在上海改革开放之前,古北是根本彻底没有人居住的。本地人也不会去。房价和房租都很低。边缘地段。可是外国人来了以后呢,其租金是市中心的 5 倍!
在这里,我们要花点篇幅讲讲“租金幻觉”的事。假设给你一套 1000W 的房子,其合理的租金应该是多少呢。6%,8%,还是 10%。当我们接触房地产市场时,我们第一课就上错了。因为人总是喜欢听好消息的,所以教导我们炒楼的,总是讲一个最棒的租金。这就是古北。于是我们听到的是:“租金是房价的 6~8%”。这第一课,就是把你错带到沟里去的。
事情的真相呢,除了古北,我们再也找不到如此高的租金。1000W 的房价,是远远租不到 5W 房租的。普遍的常例是根本没有 6%回报。哪怕 2~3%,1000W 房子租 25000 都算不错了。
我们用了很长一个弯子,才发现里面的谬误,这就是没有名师带路的结果。为什么呢,你想一想,谁会来租房子。
在《上海楼市的三分天下》中,我们把楼市客户分为“外国人,外地人,本地人”三种。
你要注意,本地人是不租房的。
外地人,通常喜欢租最低最便宜的房子。
真正租房子的,只有外国人。
高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000/月以上的租赁,几乎 95%都是外国人。在没有外国人的二线城市,无论你房子值多少钱,你都租不出高价。1000W 的房子有很多种,但并不是每一种都适合租赁。真正能租高价的,只有位落于“外国人居住区”半径圆,做外国人生意才行。
土著传统好地段大户型,能租好价格么,不能。郑州长沙西安,哪怕你再好的房子,1000W 豪宅能租出大价钱么,不能。上饶的别墅,有买卖客源。可是有谁会去租呢?
我们在售楼处,听见售楼小姐推介时,往往会说一个预估租金。可这 99%是售楼谎言。真实的情况是,只要你不在“外国人居住圈”。你的租金就是 2%左右。2%才是常态,而不是百分之六八十。
三)租金扭曲
当有外国人介入,将某板块租金扭到不合理高时候。该板块该如何估价?

 
 
在这个问题上,我们的先烈们,古北的早期炒家付出了惨痛的教训。
大概在 1997 年,金融风暴的前一年,古北的房价就是$2000 二千美金。
古北的单价,是卢湾区的四倍。一套古北可以换 4 套南卢湾。
古北的单价,是中环线老公房的 7 倍。
可时至今日,古北和卢湾的价格已经拉平。几乎接近于 1:1。也就是在漫长的廿年时间中,古北跑输大市 400%,古北是全市最差板块。古北业主们哭晕在厮所。
为什么,主要是针对房租的预期错误。
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斯里兰卡 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000
欧美籍 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000
 
如上图。这是一个虚构示意图。指东南亚某城市,例如科伦坡,Decca,班加罗尔,或者西贡。
而下图,则是上海北京。
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租给中国人 8000 9000 10000 11500 13000 14500 16000 18000 20000 22500 25000 28000
外国人 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000
差价 20000 19000 18000 16500 15000 13500 12000 10000 8000 5500 3000 0
 
 
我们可以清晰地看见,这二张表格的区别。简单点说,就是大国崛起。
中国人一直在变强。过去二十年,中国是全世界发展最快的城市。过去二十年,上海北京深圳,是中国发展最快的城市。所以土著本地人的收入财富实力,是以指数翻倍般上涨的。二十年前,“欧美”外籍人宛如神仙,港澳台是发达国家地区。二十年后,“欧美”是白皮瘪三,港澳台是正常朋友。
在表一中,外籍人士对东南亚人的优势是压倒性的,而且长期不变的。始终是28000:8000,所以外销外国人房子可以贵三倍。
但是在表二中,随着中国人的崛起,中国人的实力是不断增长的,中国人的支付能力越是不断增长的。所以卢湾涨,古北不涨。
外国人最初对华人有巨大优势,而外籍人士工资增长有限,外国人和华人的房租实力会逐渐拉平。最终甚至有可能外国人被赶到郊区去。
四)定量计算
外国人对楼市的影响,应该理解为一笔一次性的“房租红包”。因为增长率的不同,不能简单地说“古北房价就该是内环三倍”。
如果要说定量计算,还是以这张虚拟的表格:在十年中,房租一共多收了约170W。而最终在2026年,租给中国人和租给老外租金完全相等。这张表没有继续做下去的必要。
所以对比古北和同质量“非涉外租赁”房。古北的溢价就应该是170~200W左右。[1]       数字不精确,但大致的数量级如此。
这也回答了一个问题。假如有A,B二套房屋。
l A:售价600W,租金5000元
l B:售价500W,租金10000元
请问二者谁更有升值潜力,谁是价值投资,谁有泡沫。
答案可能是令你意外的:A好,B坑子。
这就是卢湾和古北的区别。
五)高端涉外租赁
我从来不碰“高端涉外租赁”市场。虽然这是一个高大上的市场,是光鲜体面的市场。
“高端涉外租赁”指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北,新天地,碧云。我见过很多人,无知而且傲慢。我们做的这些“土拨鼠”生意,在人家眼里简直不值一晒。人家做的是什么,是老外,是董事,是亚太区CEO。动辄数万元租金,房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%,人家也并不低,还比你高了。只不过这些人,通常都没有什么好下场。
“高端涉外租赁”的楼盘,涨得极慢。极慢极慢极慢。古北,碧云,乃至翠湖,都是房价涨幅的重灾区。租金是没有用的。在过去二十年中,卢湾的房子从4500涨到了60000/m,几十万赚几百万,赚得盆满钵满。而你在“高端涉外租赁”这个市场上,赚的再多的租金。和房价相比,也就是个“余额”吧。
很多人在当年犯了错误。他们身陷于一个毫无增长的市场,宁可和老外为伍,不和中国人为伍。
咎由自取。
六)碧云的末日
古北的明天是什么。
古北的明天,是本地化。
老外的平均净资产,一般不超过$100W美金。如果是总裁,亚太区CEO级别的老外,其净资产也往往不超过$500W美金。
在今天,上海丈母娘已经很少把女儿嫁外国人了。就如同@财上海说的,如果嫁了老外,一家人还买不起房子住棚户,那不是把脸丢到家了。
再往后发展,如果国运昌盛,中华幸运,还能连续发展20年的话。届时,中国将发展到无法想象的地步。老外在中国的形象,会渐渐沦落到“巴基斯坦”人的集体印象。至少90%的老外会蛮夷化。而这二年你接触多的话,老外穷屌丝已经非常LowB泛了。
届时,古北就会改造。
从高大上的“外国神仙”聚集区,沦落到“小巴基斯坦”“小墨西哥”。但他不会无限下滑,他有保底线。古北的保底线,就是把外国人统统赶出去,替换出去。它至少还能作为一个上海的“中环边”地区而存在。享受中环的地段档次,住进去中环市民层次的客户。只不过这个时候,古北的房价,有可能比金沙江路低。
如果说上海几大板块中,最悲催的其实是碧云。
碧云生不逢时。当碧云大开发,2004年开始规划并建设时,其实当时整个历史大框架已经非常明显了。
“外国人终将没落”,土著和外国人的实力在不断拉近。外国人外籍人丧失光环,无论购买力还是净资产,都不占优势。而外资企业,也是处于一个整体的溃败期。外企远远不再是最优理想雇主。这个时候,碧云完全罔顾现实,继续规划定位为“外籍人士国际社区”。偏偏他还出奇地贵。2002年世茂湖滨开盘14000,乍一看这个价格还以为是世茂滨江。2005年时碧云一系列新盘,已经全部都挂25000/m了。即使以古北的同期价格,他也透支了好几步。[2]
结果呢,结果就是碧云完全炒不起来。
他是如其所愿建设成了一个“国际社区”,可是人气惨淡。在诸大媒体和人口记忆中,碧云几乎一个被人遗忘,完全不存在的社区。
因为太贵,无增长,没有人气,碧云的房价也完全无法增长。
今时今日,碧云不能说是鬼城。但“被人遗忘”不再谈论,这个评语是无论如何逃不掉的。
碧云未来的前途是什么呢。是“本地化”。当N年以后,本地人外地人发现这个地块位置也不错,离环线也近,至少比唐镇川沙好多了。于是,华人又会重新涌入。把这个地区重新华人化。
只不过,碧云的规划实在是太差了。里面有许多的设施,根本就不符合中国人的喜好。譬如说,那座教堂就很不顺眼。要不,我们把教堂炸了。改建“大雄宝殿”可好。
yevon_ou@163.com,2015 年 10 月 16 日晚)
[1] 在实际操作中,老外对于第一第二年楼龄的新房特别热衷。而一旦楼龄装修稍长,老外会飞快地搬走。要注意!
[2] 参考文献:《又一个篱笆跳大神的被揭穿面皮》http://www.libaclub.com/t_113_6797207_1.htm,当时篱笆一个颇有名的 id,吹牛说炒房赚了100 倍。说他赢利切入点是联洋,碧云。于是就立刻被揭穿脸皮。碧云无涨幅。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情