七十年产权好,还是永久产权好 #4060

2019-07-10

七十年产权好,还是永久产权好 #4060

 


最近我写得少,芸姨一路把水库的阅读,由55000写到了35000.

很好,这是好事。并不值得惋惜。

 

在我看来,水库的排名还是太高了。我的目标是,有道收藏榜:跌出前10名。跌出惘碱的视线,存于水底。

我们不追求涨粉,我们追求减粉。

反正广告费,差不多的。



 

 

一)土地年限

 

前二天,在“水库”知识星球上,有人问了我这样一个问题。


这个问题很有趣。

 

首先,如果我们站在“用户”的角度讲,那肯定是年限越长越好的。

1年的,不如10年的。

10年的,不如70年的。

70年,不如永久的。你傻呀,谁不希望天长地久呢。

 

 

所以呢,我们不讨论这个问题。我们讨论,如果你站在“住建部长”的位置。

如果你站在宏观的角度;

为整个国家,为整个文明,设计土地制度。那么,应该是70年更有优势,还是“无限年”更加文明?

 

看“知识星球”里的讨论,绝大多数小白领,都理解错了。

 

 

 

二)产权

 

我们来看第一个错误,也是下方的回帖: 


张崇宇: “永久为何反而是最差的? 奥派不是提倡私有财产神圣不可侵犯吗?


我发现此人三观奇歪。

绝大多数的中国白领,对于“产权”一无所知,概念混乱。

因为概念的混乱,才会导致在“房产税”领域的错误讨论,一错再错,祸国殃民。

相应谴责,我在《帝国的砒霜--房产税》一文,已经写过了。

 

 

请问,如果我卖给你一套房子,但是规定该房子:

  • 不可以修葺外墙。修葺也需保证巴伐利亚式蓝墨色风格。

  • 不可以加盖层高。

  • 强制修葺草坪

  • 如果想要出售,必须通过“业主委员会”审核。确保买家是体面的中产阶级。

请问,如果我卖给你这样一套房子,你的产权,是否受侵犯,是否不完整的? 


答案是:完整,公平,效率,一点侵犯都没有。


 

绝大多数的白领,对“产权”的理解有谬误。在他们想象中的产权,是可租,可售,可继承,可改建,可群租,想怎么玩就怎么玩,这才叫100%“产权”。

 

那我问你,如果你2019年给别人了,2019~2020整整一年,只允许租客使用,

房东无事不可闯入。

请问你是否还是“完整产权”。

 

许多小白领扭扭捏捏地说,“哦,还是”。

 

 

 

那么,如果你把你的房子,租给别人40年。半辈子内,你都不可以进入。

请问,这是不是还是你的“产权”。

1年和40年有什么区别?量变没区别。

 

任何人手里的任何一套物业,必然是“千疮百孔”的。你在70年时间内,自己必然住不满70,肯定有大段小段的时间出租。天底下哪有什么“100%的产权”。

 

 

 

经济学意义上的“产权”是什么呢,经济学意义上的产权,是“契约”。

  • 这块土地,买来就约定,不可以建制造业。

  • 分割土地,有水系。水系签了业主公约,谁也不可以倾倒垃圾。

  • 建筑物受政府规范,二幢楼间隔至少五米。消防通道必须留出。

 

任何一项“资产”,一经过你买来。上面必然已经叠加了100条,200条,甚至300条“使用约束”。

但是,经济学上依然认为这是“产权”。

 

  • 《创世纪》里面,叶荣添买了一块地皮,规定不能遮挡主人的墓地。则你无论转了多少次手,这个条约也需要继承下去。

  • 欧美的音乐授权,往往规定只能自用,不能商业。则无论拷贝多少次,约束依然有效。

 

 

现实世界中的“产权”,一定是千疮百孔的。各个场景,各个用法,都受到限制。

成年人的世界,本来就是充满“不可为”的。

但这依然不妨碍,经济以最高效率运行。

 

 

那么,什么是“侵犯产权”呢。侵犯产权,指的是你突然有第301条约束

我买这件商品,受300条约束。

我认,一切约束,都已反映在价格里。俺不吃亏。

 

但如果突然有第301条“约束”,这就意味着新的风险。

商业运行成本急剧升高,风险不可“控制”了。

 

 

所以当我们看到某些政策,例如xianjia,xiangou,

 

  • 无知的小白领,会以为土地还在KFS手里,因此没有“侵犯”到产权。

  • 真正的经济学家,不是看物权,而是看契约。这已经严重严重侵犯产权,必然导致经济fu增长。

 

 

 

三)制度


70 年土地制度,比永久性土地制度,更好更先进。

 

奥派认为,交易产生财富。

经济学第一定律,dT>0

 

永久性土地,意味着在276年内,你只做一次交易。

而70年土地批租,你可以交易四次。

 

越是长期的合同,所积累的误差就越大。

从经济学而言,除非双方均强烈要求,否则不宜推广太长的合同。

 

 


水库之前在《比交易更底层的东西》一文中,举了一个印第安人的例子。

印第安人,拥有峡谷保留地。是永久产权。历经200年。

 

但是每一代印第安人的繁衍中,都会有众多子孙。

几个孩子分家产,定会把土地切细。

 

到了后期,土地已经切细到如此地步,某个红蕃,可能仅拥有1㎡,0.1㎡的土地。

或许只有一张邮票的大小。

 

当土地切碎到如此地步,做任何建设,都会涉及和几十,几百个业主沟通。

大规模开发不可能,连条公路都修不起。

 

 

显然,这是一种“失败”的土地制度。说得更严重一点,叫做“死锁”

死锁,因为拆迁导致的征地困难,已经彻底锁死了某些国家发展的可能。 


典型譬如有印度,法国,澳洲,加拿大,日本。甚至香巷,台弯。

在澳洲,修一条路,建一个体育馆,先要在议会吵上十年。


等开工了以后,征地,古迹,环保份子抗议,无穷无尽。往往二三十年,都不能完工。


中国被誉为“基建狂魔”,中国在国际社会中,是绝对的异类。


这和中国大量的地权,完全集中在政府手里。产权清晰独家,是分不开的。

 

 

一般来说,象印度,法国这种,每一块土地都层层累计了诸多“附加条款”的国家,是很难发展起来的。

  • 第一任业主,要求能看见远方墓地。

  • 第二任业主,要求建筑风格是黑森林式样。

  • 第三任业主,希望保护栖息过境的一种知更鸟……

 

层层叠加,“附加条款”越来越厚,产权越来越“复杂”。

在这里进行大规模开发的成本,也飚到了天文数字。你不可能面面俱到。

 

 

在人类的历史上,“死锁”到最后,都是靠“重置”,重启重开机实现的。

譬如说,英国是“中世纪”契约,保留最完善的国家。

你在英国买一块土地,往往要追溯到一千年前的“土地使用公约”。


 

如果你想撕毁它,在目前英国的法律环境下,基本是无解。

在中国历史上,则是靠周期性的农民qiyi,瓦解一切秩序。

把整个硬盘彻底格式化,清零然后重启。

 

 

 

四)解锁 


“70年产权”制度优越性:可以避免这类死锁。

 

例如说,这次在云郎批的地,名义上是99年租赁,到2107年。而且各位小业主,还可以“无限细分”的。

 

你拿了一块自己的地契,可以向政府申请,再度分割为二三个小地块,分给自己的孩子。

我们从政府手里拿来的完整“大地块”,逐渐破碎成“小碎地块”。这个过程是单向的,不可逆的。

 

 

但是,别忘了,你还有“70年土地限制”。

等到租约到期的那一天,绝大多数80%的地皮,都会被保留,允许续约,付点租金即可。

 

而对于某些“切得过碎”的地皮,象邮票大小的,报亭大小的,一户建钉子户,政府都会予以回收。

“内存整理”过程,把碎片全部回收。重新再分割修路,将可以发展大型业态。

 

钉子户彻底消亡。

 

 

 

五)结语

 

从制度上讲,“永久产权”才是最差的。因为它完全没有“内存回收”机制。

随着时间推移,产权只能越来越碎。系统破碎不堪。

最后只能重启。

 

从制度设计者角度,70年产权 > 永久产权。


至于具体应该是70年,50年,35年,则要看业态和资本回报率,这是另一个话题了。 

 

ps. 真正聪明的人,不会去买永久产权。


 

(yevon_ou@163.com,2019年7月9日暮)

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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