你的第一第二套房子 欧神文集#2580

2018-11-03




你的第一第二套房子 #2580

 
兵者,国之大事,生死之地,存亡之道,不可不察也。
 
 
一)开始
 
在你的一生之中,第一第二套房子,是最容易买的单子。
 
并不是说房价不贵。单看到“最容易”三个字,屌丝的膝盖一软。就忍不住想要跪。
我们的意思是说,相对于第三第四,第五第六套来说------第一第二套实在是最容易的单子。
 
 
当你买第一套时,你的“主力部队”还在。
手里可能有积存了三五年的积蓄。公积金余额。奇葩的或许还有定期存款。
房票,贷票绝对不是问题。各项国家优惠政策等着你。
 
 
同时,你的“潜力”完全没有挖尽。
你几乎没有动用到“信用卡”虚空资源。父母亲朋的脂肪也没有燃尽。朋友圈从未开口借钱。
这样的情况下,你还哭诉“买不起房子”。真心是罪无可赦。无他,唯傻耳。
 
 
 
“第一套房”当你购买时,几乎不需要任何技巧。
你唯一需要的。仅仅是下定决心。
咬咬牙,把几百万堆上赌桌。仅此而已。
 
 
我们说,修真路上有三道槛,第一套,第六套,第十六套。
其中,第一套的“筑基”阶段最重要。
 
第一套,是一个分水岭。无论用怎样的言语形容。都不能强调它的重要性。
第一套,是多军和傻空的分水岭。是智慧和偏执的分水岭。是自由主义和计划奴隶的分水岭。
 
因为关于第一套“重要性”的话题太多了。今天我们就不冗余重复了。
对于买第一套房,关键有三点:
  • 守拙
  • 勤奋
  • 大智慧
 
 
 
二)守拙
 
知其雄,守其雌,为天下溪。
------ 老子《道德经》
 
 
假设,假设啊,有一个人,已经决定做多军了。
不要问“多军/傻空”分水岭问题。假设这个人已经决定好做多军了,开始买他的第一套。
请问,他需要注意什么问题。
 
我的回答是:“守拙”。
知其雄,守其雌,为天下溪。
 
这句话的意思,是知道自己的长处,知道自己的短处。
原本是“中国棋院”贴在影壁上的。
 
 
 
当你去买“第一套”房子。则你大概率的99.99%是菜鸟。
少数天才不讨论。
 
菜鸟的意思,是你要“听劝”。
小说《英雄志》,江充怒极而笑。三派人马斗到最后,江太师问“你知道我最大的本事是什么”。
死对头踏波而来“其实太师才是我们的生死盟友”。
“太师最大的才能,是自知之明”。
 
 
 
“菜鸟”最缺乏的能力,恰恰也是自知之明。
蠢货总以为自己最聪明。自踏出校门那刻起,好像全世界都欠他的。
 
就“买房”这件事来说吧。多军老手再三告诫的是:
“远郊一手品牌精装CEO盘小户型高单价酒店式公寓”。
 
呃,PLUS“以上全错”。
也就是说,这八个元素;
  • 远郊
  • 一手
  • 品牌
  • 精装
  • CEO盘
  • 小户型
  • 高单价
  • 酒店式公寓
统统都是不可以碰的。碰一个道歉,碰二个赔钱,碰三个粉身碎骨。
 
而资深炒楼多军建议的呢,是:
“市区边缘 二手 国营开发商 毛坯 亲民盘大户型 低单价 纯住宅”。
我们只说一次,请牢牢抄下来。并贴在你的床头。
 
 
第一套房子很重要。有学法律界的朋友都知道,上庭的“诉讼律师”最重要的是大学毕业后第一场案子。
很重要,非常重要。甚至有风水上的意义。
如果第一场案子你输了,你会难过一辈子。永远都不会忘记。
 
而对于“炒房业”,第一单案子同样重要。
因为一个人好不容易鼓起勇气,高位接盘花几百万买“第一套房子”。
 
第一套如果不赚钱,对你的士气打击是灾难性的。
对你整个人生观是摧毁的。难保又滑入了傻空的深渊。
 
 
所以多军建议你买房龄略老的二手房。这样的房子,虽然没什么“新鲜刺激”。但是随着大势上涨,却是十拿九稳的事。
新手最怕上手第一单就亏钱。只要第一单能赚,以后都好说。
 
 
最怕的是,有些“聪明人”偏偏不信邪,偏偏不“守拙”。
他们非得有自己的想法。开口第一句话就是:“Yevon_ou是很NB的,但这一趟他看错了”。
水库建议虽然很好,但我们还有更好的办法”。
 
 
于是呢,多军教导他们“不要购买品牌附加值”。
可是呢,他们第一套,去买了8.5万的青浦万科天空之城(请自行搜下地图)。
然后,就没有然后了。
 
于是呢,多军教导他们“避免处房情结”。
可是丈母娘一个电话打过来,“去买一手新房子”。
然后就没有然后了。
 
于是呢,多军教导他们“只有大城市,才有房地产”。
你妈被销售忽悠去买“桐乡皮革城”。
然后就没有然后了。
 
于是呢,多军教导他们“关注于价值”。
可是你听说“买商铺才是高手”,6%租金回报包租。
然后就没有然后了。
 
 
在过去十六年,哪怕史无前例的房产大牛市。
可还是有不少人亏钱。十六年前买了“桐乡皮革城”的人,到今天也没有出来。
今天花七八万买万科的人,也不知道什么时候可以出来。
 
 
如果你上手买了一手CEO。狠狠地套了几年毫无涨幅。恐怕你也会得出;
“童话里都是骗人的”
“房地产其实不赚钱”。
然后,也就没有然后了。
 
你丫偏偏不肯跟着水库教程做,偏偏要自己添料。


 
(新江湾某新开盘一手房,稠密到近乎没有地面道路)

 

 


三)勤奋
 
守拙,勤奋,大智慧。新手买房的第二个重点,是“勤奋”。
 
 
一直不停地有人问我,该如何买房。
也有人不停问我,“炒楼学”这一科该如何入手。
 
我的回答向来很简单,五个字:“看房二百套”。
看房二百套,自然心里象明镜一样。
 
 
我们说的“看房二百套”,绝对不是指你在网络上刷着。搜房网,链家网,一个晚上键盘专家。
我们说的“看房二百套”,指的是线下看房。约了中介经纪人,以实地开门为准。
打开一扇外门算一套。门没开不算。
 
 
 
许多人以为“看房二百套”是一个很简单的任务。
我就问你一个问题,“你知道人一天可以看几套”。
 
我们指的带看,是隔天晚上在网上选好房源,然后打电话给中介经纪人。今天中午请了假,抽了时间去看。
这个数字在香港高一点,因为比较诚信。大约可以看到10~11套/天。平均每个小时一套。
极限时候,有个小妹妹曾创下一天看了15套。花了十二个小时的记录。
 
而在上海,一般草率的估计,每一天7套。
七套,这么少?感觉不止呀。
 
因为上海的中介和房东都很不讲诚信,里面的套路很多。有空再讲。
总而言之,加上中介打电话沟通的时间。平均每一个小区,2~3个小时看2~3套房源,基本就这个效率。



而上海又很大,你换一个小区继续看。路上的交通时间往往就花了不少。
再加上中介接头,打电话沟通。
总的来说,你花一整天在上面。周六上午9:30出门,17:00回巢。基本就看三个小区7~8套。
 
 
 
而“看房二百套”,纯粹从这个“看房”的数字来说。哪怕你把全部的双休日都扑上去,每个周末看14套。
你也需要14周左右。三个半月。
 
在这三个半月内,你的劳动是“高强度”的。
看房绝对不是一种随便跑跑的活。尤其随着巡游半径的增大,体力消耗急剧上升。
 
每一天晚上,你都要做好工作,预先和中介约定好明天会面。
然后,你还要忍受中介的种种套路,种种陷阱。
“房子看不到,给您换一套”这已经算最轻的欺骗了。
 
 
 
你设想一下,假设你花三到四个月的时间,高强度的,全心全意去做一件事。
和中介充分博弈,充分搏斗。
三个月之后,你的战斗力会不会“脱胎换骨”。
 
看房这种事,看到后来“眼睛一瞥,心中有数”。任何一套房子,在楼下逛二圈,心中就估个八九不离十。
 
常常有人问:“这套房子笋不笋”。到底是不是买点,到底是业主急抛,还是本身价格就低。
这种问题没法回答的。就算我回答了,你也听不进。
 
所以你需要的,还是“看房二百套”。
当你花上十四个星期的双周末,每个Weekend都从眼睛睁开一直忙到忘记吃午饭。
则四个月后,你自然成了大师。心中自然有一杆秤。
无差别人类劳动。
 
 
 
此外,“看房二百套”还有一个好处,是有可能打出“笋盘”爆击。
笋盘在哪里,我也不知道笋在哪里。
看房二百套,自然有笋盘。
 
这一个片区,你几乎每套房子都看过了。然后一下子眼前一亮。美女和美房一样难以掩饰。赞不绝口。
 
 
 
笋盘从逻辑上来讲,有非常大的救命意义。
尤其是对于一些“聪明人”。
 
对于“聪明人”来说,他永远觉得房价贵了5000元/平米。
反正是全世界都欠他的。看任何一套房子都很好,但最求任何一套,都能给他再砍5000元/平米。
聪明人总是想着赚尽最后一分钱。聪明人的下场往往凄惨无比。
 
 
在过去十六年,死得最惨的就是这帮“聪明人”。
他们的名字,简直成了“观望”的代名词。
此后房价涨了十六年,他们就“观望”了十六年。一直从内环三房,观望成了郊环厮所。
 
 
对于重度“聪明人”那是无药可救。
对于轻度“聪明人”,则笋盘可以医病救人。
 
笋盘七折,相当于回到了一年前的价钱。
“聪明人”不是不明白。有的时候也真是一步踏空,难以放下面子而已。
 
现在你和他说,“房价”可以回到一年之前的价格。他可以用一个七折买下错失的房子。给他一次Load/Save的机会。
这个时候,“轻度”智障的聪明人,是可以拯救的。
他还来得及幡然醒悟,赶紧一把紧紧抓住。
 
至于“重度”的,打了七折不够,还要再打三折。
40000元/m的房子,30000元/m卖给他,他还嫌不够。非得要4000元/m。
那还是赶紧换LG吧。
 
 
 
如果有人说,老师,您这第二节,还是没什么干货呀。
那我问你,95%的人,看房不足20套。
是不是,你自己举手。大家可以做个投票调查。
 
“勤奋”本身就是一种智慧,一种最大的智慧。
只要你老老实实地做到了“看房二百套”。你本身就已经战胜了95%的业余选手。
 
 
 
四)大智慧
 
兵者,国之大事,生死之地,存亡之道,不可不察也。
 
 
最后,提一个问题。
假设你预计了周末,约好房产中介去看7套房子。可是你现在发现自己无法出行了。
为什么,因为你要赶图纸。
 
你手头有一张小组长摊派下来的图纸。例如,苦憋的设计院攻城狮。
甲方要求改图纸,厚厚的二百个圆弧,这个周末要赶出来。
请问,你怎么做。
 
 
答案很简单。
99%的理工男会选择“工作为重”。事业最重要,最崇高,最高尚。
然后,就没有然后了。
 
 
我们曾经提出过一个问题,难度依次从高到低。
1)老板下午宣布你提干
2)老板下午提干面试。三选一
3)老板下午召开提干动员大会。
4)下午有个会,公司月度总结。老板在。要好好表现。
5)下午有个会,老板不在。
 
另一方面,御用中介打电话给你。
“最新出来一套笋盘。信息绝对可靠。2:00可以到店里签约,如果不赶过来,笋盘就没有了”。
 
好了,现在请告诉我你的答案。
在哪一级情况下,你会溜出公司,去抢笋盘。
 
 
我没有在微信里群发调查。但我相信,绝大多数人的回答,最多是3.
==>  下午召开提干动员大会
 
 
在这样的情况下,你把“提干”抛在脑后。偷偷溜出来啃笋盘,已经是需要很大的勇气了。
别的不说,让你妈妈听见了。肯定要骂你“不务正业,不求上进”被骂得抬不起头来。
 
我相信只有不到0.1%的人,才会选择1.
“老板今天下午宣布你提干”,这么极品,这时候你还能请假溜出来。去啃笋盘。
 
而真正的答案,应该是0.
真正勤奋的人不上班。
 
 
这就叫做“兵者,国之大事,生死之地”。
什么才是“国之大事”。是600W的房子买卖重要,还是加薪3000元重要。
 
 
提干升一级,最多也就差二三千的工资。
而且提干主要看资历,你年龄到了,今年不升明年也会升。就总体而言,并不是稍纵即逝的机会。
 
而你“啃”中一套笋盘,可以赚多少。
200W,300W,还是500W。
换算成工资,是20年,30年,还是50年?
 
不经意间,你为了公司一个会议,甚至就为了在老板面前留下一个好印象。
你就错失了几百万的商机。
你这究竟是勤奋还是愚蠢?
 
 
我们见过最愚蠢的例子。是从小受“根正苗红”的教育。完全没有“破三观”的思考。
凡是公司的事,再小的也是大事。
狗屁客户的一个毫不重要的修改理由,你会勤勤恳恳地周末改上48小时,昏天暗地。
而相应的,买房子看房子,却是漠不经心的“旁门左道,君子远疱厨”。
 
这样的男人,在社会上是失败的,在家里是令人恶心的。
 
 
 
我们的第三个技巧:“大智慧”。
你一定要分清楚轻重缓急,哪一个才是正业,哪一个才是旁门左道。
 
你要用非常非常谨慎的态度去看待“买房”。
看二百套房子,记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事,开会是小事。
 
 
买房这种事,应该比董事长专程把你叫到办公室,连升三级更重要!!
 


欧神,2016年10月17日暮)


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