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一线城市房价,筑底完成!

2022-06-22
不得不承认一个事实:
 
  经过4-5月的救市大潮,上千条政策的冲击,除了苏州、成都几个零星城市表现不错外,楼市还是一潭死水。
 
  这跟当下的天气,显得格格不入。
 
  为什么,人们兜里真的没钱了吗?
 
  疫情对居民收入影响冲击的确很大,尤其是中下层购买力,心有余悸,但银行放水降低杠杆成本,又滋生了一波购买力,这是对冲的。
 
  参考近期成都、西安等城市都出现了“万人摇号”抢倒挂新盘,有理由相信,买房需求,切实存在。
 
  政策力度还不够狠吗?
 
  2成首付,4.25%房贷利率,公积金贷款额度提高,买房补贴……
 
  现在的政策“底”,好像比历史的任何一个阶段都要“低”。
 
  那么,到底哪里出现了问题?
 
  可能大家都忽略了一个至关重要的东西,“传导逻辑”。
 
  所谓传导逻辑,就是楼市行情在城市之间的轮动效应,是从A到B,还是从B到A,这是俨然相反的。
 
  参考2015年,当时首先是四大一线城市整体放松调控,普降利好,在杠杆效应下,楼市彻底热了起来,而后开始向下传导,二线城市,三四线城市,甚至是小县城……
 
  但是今年,“传导逻辑”是倒着来的。
 
  先是三四线出调控,解除限制,放大杠杆,而后继续向上,延伸到二线城市,新一线城市,到一线城市的时候,却被阻断了。
 
  别小看这方向不同的“传导逻辑”,救市效果也是天壤之别。
 
  这是因为头部城市是楼市风向标,购买力强劲,只要大规模刺激,必然会出现房价上行信号,会加速提高后面城市的购房者信心指数,甚至会产生买房焦虑。
 
  大家都在想,一线城市房价涨得这么厉害,需求外溢,二线城市行情不远了,三四线也要预备。
 
  这跟股票一个道理,赛道龙头股在加速上涨,很多人买不起或者买不上,马上就会转移到赛道第二梯队。
 
  但今年,高层把领头者交棒给了本就需求疲软的三四线城市,这还怎么救呢?
 
  至于为什么这么做。我认为原因有两个:
 
  一、怕拿捏不好,引发新一轮炒房大潮,会对居民消费力产生扼杀的作用,不利于长期发展。
 
  二、一线城市自带弹性,已经有了触底反弹的趋势,没必要再出政策,进行刺激。
 
  也就是说,明明知道刺激一线,楼市马上起飞,但偏偏不这么做,这讲究“救市”与“不炒”之间的微妙平衡。
 
  但无论与否,一线城市触底,已经实锤了。
 
  1北京
 
  在刚刚发布的全国70城数据中,有这么几条数据:
 
  5月份同比层面,新房价格方面,北京、深圳、上海、广州的同比涨幅为5.9%、3.9%、3.4%、1%。
 
  二手房价格方面,北京、上海、广州分别同比上涨5.3%、3%、1.3%,而深圳的二手房价格同比下降2.6%。
 
  5月份环比层面,广州、深圳,5月份新房价格均环比上涨0.5%;北京环比上涨0.4%,上海涨幅持平。
 
  二手房价格方面,北京环比微跌0.1%,上海持平,广州深圳分别上涨0.2%和0.1%。
 
  简而言之,5月一线城市新房都涨了,二手房稳住了跌势,正在反弹,目前基本都完成了“筑底”,跌无可跌。
 
  那么接下来趋势,只有两个:保持平衡或起跳反弹。这还要根据每个城市独特的楼市周期来评说。
 
  首先我们来讲讲北京。
 
  2020年5月,北京二手房网签量16125套,
 
  2021年5月,北京二手房网签量18838套。
 
  今年5月份,这个数据跌到了8600套,腰斩。
 
  没办法,疫情太折腾了,今年的北京跟2020年,出奇相似,连续几轮疫情干扰。
 
  好不容易六月份迎来了希望,市场一片复苏景象,带看量也在激增,一个酒吧,又把北京楼市送进“天堂”。
 
  疫情的反复,封锁了购房人群,主要在于不确定性的预期打击。之前的焦躁,也在这来来回回的折腾中,更加平心静气了。
 
  虽然成交量因为疫情腰斩,但价格反而是坚挺的,这也证实了北京楼市的这波“底”,非常扎实。
 
  刚刚北京政府发布,酒吧疫情传播链已基本阻断,进入收尾阶段,连续三天无社会面新增病例。
 
  这意味着北京行情又到了复苏的起点。
 
  至于是否还会出现“报复性反弹”,还未可知,但可以确定的是,近期性价比较高的房子,开始出现被抢的现象。
 
  子木最近帮读者找到四套海淀的笋盘,两套扛着疫情签了下来,仅花了3天时间。
 
  其余两套,被别的买家抢了,房东谈了好几次都不降价,拉扯时间太长。
 
  主要是好房子,房东不愁卖,而且疫情马上结束,北京金融市场的流动性也不错,整体预期都很好。
 
  而关注的另外几套房山大兴偏刚需的房子,则出现了降价抢跑的现象。房东的意图很明显,想换房,又怕疫情结束后,置换的房源房价涨起来。
 
  看了一眼数据,也是这样,截至6月17日,北京二手住宅成交5144套,环比增加8%。
 
  上周二手住宅网签量为2099套,环比增幅达28%,也是三周连降后首次出现上涨。在整体高预期下,北京楼市反弹性是可以确定的。
 
  2上海
 
  上海这几天楼市复苏是最明显的。
 
  4-5月份的时候,经历过2个月的疫情封锁,大家都以为上海楼市就此停歇了,没想到疫情一结束,市场就在加速回暖。
 
  豪宅市场最激烈。
 
  数据显示,6月1日-9日,上海总价在3000万以上的豪宅新房,成交了23套,二手豪宅成交10套。
 
  上海是全国富豪最多的城市,也是豪宅资源相对最集中的城市,可以说是卖一套少一套。
 
  而因为疫情,一些富豪业主为了凑现金流,有的开始下调价格,这时候出来捡漏的买家就多了起来。
 
  上海近期还有一个比较特别的现象是,房租在疯狂上涨。
 
  很多人不理解,上海之前疫情那么严重,很多年轻人都选择离开这座城市,但为啥房租市场这么火爆。
 
  一来,因疫情损失的房租,很多业主都想通过涨价的方式着补回来。二来,需求的的确确在加速反弹。
 
  一部分年轻人走了,但又有更多的年轻人来了。
 
  前几天我写了一篇文章,盘点经济形势,外贸出口、新能源汽车和大消费产业链都在复苏,所有产业都跟上海都有强关联性。
 
  上海的优势是通过时间沉淀下来的,长期形成了一个稳固的产业链大盘,大家都在依附在这个盘子上赚钱,根深蒂固。
 
  这波疫情后,能开出高薪的企业也没几家流出上海。
 
  复工复业复产后,招聘又贴出来了,今年毕业生千万,上海依旧是最好的去处,居住需求反弹也很正常,房租只会越来越热。
 
  至于楼市,上海只要经济复苏,大家的预期慢慢好起来,4-6月积累的购买力会在7月后集中爆发的。
 
  上海的一个中介小哥跟我说,最近带看量涨的也很厉害,近一个星期大概每天都会在3组左右。
 
  而帮读者关注的几套笋盘,这段时间基本都在往上调价格。
 
  好房源被抢,一般的房源看的多下决定的少,可能是都在等行情,看看市场还是否继续释放利好了。
 
  但大家都忽略了一个问题,上海的库存,是四大一线城市里面最低的,疫情之前最低,疫情之后也是。
 
  一旦行情来了,上海的反弹力要远比北京激烈,节奏也要更紧张,现在可以去看房,找找行情点。
 
  3深圳
 
  深圳楼市,现在只有一个字,“等”。
 
  等什么?
 
  政策变动。
 
  现在的深圳表面上风淡云轻,实际上暗流涌动,买卖双方都煎熬,二手房指导价不动,大家就不知道该怎么办。
 
  在这种情况下,对价格脱敏的豪宅市场以及“买即是赚”的倒挂新盘,成了突破口。
 
  前段时间,海德园、招商仕林臻邸出现了开盘即售罄的现象,热度不减当年。打新潮来了,整体的市场预期一下子就起来了。
 
  不过深圳的“倒挂盘”有点儿狠,太过吸引关注力,导致普通刚需盘去化困难。
 
  分布在宝安、光明、龙华、龙岗等外围区域,大多属于均价5万元/平左右的刚需盘,行情还是很差劲。
 
  2022年5月,深圳新房住宅成交为1877套,环比跌幅为37.28%,大多数新盘去化率都很低。
 
  当地的中介跟我说,登记购买人数比房源数都少,开发商为了卖房,内卷很严重,推出的打折活动,一个比一个“花”,就是没人买账。
 
  被房地产投资概念熏陶了几十年的深圳楼市这样,大家对地段的概念尤其重视。
 
  核心区都是二手房,二手房还被指导价压着。
 
  目前政策不明晰,大家都怕买亏了,所以还会陷入长期煎熬,基本泛不起水花。
 
  而新房,只要倒挂的肯定会有人抢,地段不好的,人们就不会买,还不如继续等核心区的二手房。
 
  深圳楼市去年被二手房指导价控制之后,已经失去了市场性交易规则,所以你问我,后市怎么走?
 
  我不知道,还得看官方怎么想,这是预测不出来的。
 
  倒挂新房多去关注,能抢即抢,抢不到就继续持币待购。
 
  深圳市场只要政策不变动,就不会出现激烈反弹,买家也有充足的反应时间。
 
  但可以肯定的是,深圳的底部现在已经很扎实了,购买力在蠢蠢欲动。
 
  根据最新数据,5月份二手房住宅成交量2318套,环比涨幅24.62%,接近2021年7月份数据。
 
  这点需要大家多去关注。
 
  4广州
 
  又聊到了广州。
 
  广州最新的两个新闻是,南沙利好和“限购伪放松”。
 
  很多人说南沙释放利好,是为了帮扶当地的房价,不是一回事。
 
  因为这个政策不是广州,也不是广东省出台,而是国务院直接下发的,国务院会照顾一个新区的房价吗?
 
  它是站在一定的战略高度,对经济趋势进行布局,南沙被定义为新的世界窗口,恐怕也是在上海出现问题后,不想再把鸡蛋放在一个篮子里。
 
  南沙这次利好也没有造成过大的楼市轰动,因为当地的房价已经炒了好几轮了,预期早被透支了,而整体兑现周期大概以十年为单位。
 
  总之一句话,能买,但持有时间会很长……
 
  “限购伪放松”,就更有意思了。
 
  前几天,广州发布,非本市户籍家庭,提供购房之日前五年在广州连续缴纳社会保险证明或者个人所得税的缴纳证明,允许除了起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录。
 
  也就是说有过5年内有过3个月社保断缴记录的外地人,依旧可以买房。这个购房者的基数大吗?
 
  整体政策有些隔靴搔痒的意思。
 
  广州也是目前四大一线城市里,购房政策最松的城市了,房贷利率也是最低的,大概在4.45-4.85%左右。
 
  
 
  从数据看,成交连续上涨,也算是筑底完成了,不过楼市分化也比其他城市严重。
 
  尤其是从化、花都、增城等边缘区域,房价常年不起。
 
  
 
  广州的库存主要在这里,4月底有一份数据显示,花都区的去化周期高达25.2个月,南沙达到24.2个月,增城也达到了18.6个月。
 
  而市内的优质高端盘,天河、海珠、越秀、荔湾、白云、黄埔依然大受追捧。
 
  来看克而瑞另外一组数据,仅是5月,广州10万+一手房源网签就成交了189套,环比增加894.74%,另外8-10万/㎡的一手房网签成交也达到了149套,环比增加71.26%。
 
  豪宅成交激增,证明市场第一梯队购买力,预期完全逆转。
 
  总之,广州楼市就一句话,整体面筑底回暖,里面的房子持续贵,外面的跟不上,甚至在倒退。
 
  5最后
 
  最后再多说几句。
 
  无论行情如何变化,四大一线城市依旧是中国楼市的风向标和压舱石,具有带头作用。
 
  到现在为止还未进行全方位的政策刺激,是对房住不炒的最后的坚持。
 
  四大一线城市,在未刺激下,也表现出了一定的韧性。目前来看,都完成了房价和成交量的“双筑底工程”。
 
  在放水持续冲击下,疫情全面结束,就是行情反弹的起点。反弹力度,上海>北京>广州>深圳。
 
  当然深圳主要看二手房指导价怎么调,一旦出现较宽松的信息,可能反弹力度要比上海更猛。
 
  修复是需要预期的,那就是大家都认为房价跌无可跌,甚至不降反涨的时候。
 
  这需要时间,先是政策预期修复,然后是买房人预期修复,最后是楼市修复。
 
  按照当下的行情推测,一线城市大概在8-9月份会进入“起势阶段”。
 
  虽然“报复性反弹”还未可知,但行情一旦好起来,房贷利率也会触底反弹,好的房子也会被加速消化。
 
  铁打的楼市,流水的购买力,考验大家洞察力的时候到了。

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