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警惕!楼市松绑力度超过2015年

2022-06-22
眼下楼市政策越来越没有底线了,无论是城市端,还是企业端。
 
  财经网最近报道,青岛薛家岛街道一社区,将新房网签数据纳入社区工作人员考核指标,完不成指标,社区干部会被扣钱。
 
  
 
  青岛急了,卖房任务摊派到基层机关,这是“全民中介化”吗?
 
  急了的还有房企,还是巨头国企!
 
  保利集团下属湖南公司推出618购房节活动,提出“首付比例最低5%起,最低首付1万元就能认购,首年0月供,最晚交房后再按揭,还附送品牌家电”等一系列活动。
 
  
 
  同时保利在广州的项目也开始全线降价,南沙、朱村、番禺,甚至天河,全部低于板块内其他项目售价。
 
  保利为什么这么急呢?
 
  作为头部央企,保利发展今年年内到期的债券接近150亿,仅次于已经暴雷的恒大和佳兆业排在全国第三。

  
  很多人说,今年的楼市情况很像2015年去库存危机,大面积政策松绑,货币宽松,尤其是棚改货币化助推,全国迎来普涨,甚至可以说是畸形的增长。
 
  但是历史不会跨越同一条河流,纵向对比,今年救市的难度要远远大于2015年。
 
  第一,现在的房价太高,远超人均购买力,尤其是当下人们收入减少,面对高昂的房价,再多的政策刺激,也有心无力。
 
  第二,当下中国城市化率已经到达高位,人口红利终结,需求端持续减弱。
 
  所以当下要想让楼市脱离ICU,必须是用超常规手段。
 
  于是,一场力度超2015年的救市潮拉开了帷幕。
 
  三四线及以下城市不值一提,我们今天要说是强二线城市,比如郑州,南京,还有经济特区的珠海,这些城市更有指标性意义,也更能代表楼市接下来的走势。
 
  1郑州:棚改“房票安置”
 
  首付比例20%被悄悄叫停后,郑州“六大经济措施稳住经济大盘会议”上,上马了更有力度的大招——棚改!全名是《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》。
 
  
 
  但是这次棚改和2015年完全不同,此次郑州采取的安置办法是“房票安置”。
 
  何为“房票安置”通知原文中有具体表述。
 
  
 
  简单理解就是,拆迁户的房子被征收后,安置补偿权益折算成钱数金额,然后出具一张结算凭证(房票),然后被征收人再拿着这张房票自行购买参与房票安置房企的项目。
 
  此前棚改以货币化安置为主,拆迁户拿到钱,可以去买房,也可以不买,随意支配自己的钱;但是采用房票安置后,拆迁户只能拿着房票去买定向(参与房票安置的房企)房企的房子,时间从今年开始一直到2024年,过期无效。覆盖五区和郑东、经开和高新七个区。
 
  这次政策设计太过精妙,直击要害。
 
  郑州“遍地烂尾楼”全国皆知,老百姓不敢买新房,但是这次房票安置规定,被征收户只能买新房,并且使用房票购买的商品房,不计入家庭限购套数,鼓励有钱人继续买房投资,有利于新房去库存。
 
  
 
  同时,郑州这次还划定了范围,限定了只能买参与安置房工作的开发商提供的商品房,这就相当于变相激励开发商拿地。
 
  据说为了这次棚改,郑州特意向国开行申请了3000亿PSL,3000亿资金砸向新房市场,郑州势必会迎来一波反弹。
 
  但是投资的话,还是免谈。
 
  GDP万亿城市中,郑州对房地产依赖度达到了GDP总量的29%,全国第1,卖地收入占整个财政收入的近80%,与此同时,郑州的高新产业发展又很拉胯,一个富士康难撑大局。
 
  郑州超20%楼盘停工或烂尾,烂尾楼2.5万套,仅次于长沙,全国第2,然而烂尾楼业主“绿码变红码”事件又败坏了城市好感,这样的城市谁还敢进。
 
  2南京:解除限购
 
  比郑州还要急的,是南京!今年以来,南京大大小小松绑政策都算上,已经13次了!
 
  
 
  5月20日,南京取消二手房限购被叫停后,1个月不到,南京又传出“非南京户籍,提供个人6个月社保,可补缴,即可开具购房证明。”
 
  政策一出,也就意味着,外地人只需要“6个月社保费”,就可以在南京自由买房。
 
  古都南京可是长三角核心城市,有实打实的产业基础,并且科教文卫都走在全国前列,换句话说,南京的楼市是有价值支撑的,那为什么现在也急了?两大原因:
 
  南京的土地财政依赖度仅次于杭州和佛山,高居第三,土地财政依赖度连续几年超过100%,最近5年是111%,2021年更是高达120%!
 
  
 
  南京今年卖地指标2000亿,首轮土拍才卖了不到200亿,年化完成度只达到了预期的20%,暴跌80%,同时4月财政收入同比下降55%……
 
  
 
  另一方面是人口,2021年南京常住人口增量超10万,增速全国第六;但是总量只有942万,远远落后同级别的杭州和苏州,甚至还跑到了宁波后面,合肥又紧紧直追,南京压力山大。
 
  
 
  所以南京这次政策很明显的指向外地人,尤其是指向南京都市圈这些城市。
 
  但是,南京房价基数太高了,主城区的房价一平都在4万以上了,连江宁、浦口房价都在2.5万左右,真正有价值的河西南房价门槛都在5万元以上,投资客扎堆的江北均价也在3.5万左右,这个价格并不便宜。
 
  所以南京这次政策可能也不会有太大的效果。
 
  3珠海:一人购房全家帮
 
  珠海大湾区比较奇葩的存在,人口只有240万,GDP排在末尾,但是平均房价却排在前列。
 
  这是因为珠海的政策很宽松,因此珠海的楼市很大程度上是由(外地人)投资客支撑的。
 
  楼市下行期,珠海率先遭遇了二手房抛售潮。
 
  截止4月末,珠海的二手房挂牌量达到3万套左右,总量不大,但是比上总人口,人均挂牌量高达118套/万人左右仅次于中山,排在湾区9城第二。
 
  
 
  同时从库存看珠海的去化周期高达42个月,排在全国第13名。
 
  
 
  珠海现在急需接盘侠。
 
  所以最近这段时间了,珠海不断出台各种刺激楼市的政策。
 
  6月初,珠海市已经调整限购政策,仅香洲区和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购,而此前是全市各区都限购。
 
  不止如此,目前,珠海市非限购区域首套房首付比例已经降至最低20%。
 
  更夸张的是珠海此次还可以用公积金帮助直系亲属(配偶、父母、子女)买房,既可以用作首付款,也可以用于还按揭。一人购房全家帮,这个政策有点突破底线的意思,也算是全国首创,但是真能起到作用吗?我并不看好。
 
  
 
  珠海现在面临的最大问题就是工资很低,但是房价被投资客搞得很高,诸如拱北、吉大、横琴等人气高的区域,一二手均价都已经在4万+/㎡的水平。要挑好一点的房源,甚至要去到6万+/㎡,入手门槛太高。
 
  同时珠海本身人口体量就很小,最近这几年人口增速也开始逐年下滑,现在珠海的二手房基本有价无市,根据链家的数据,1-4月珠海二手房成交量仅为739套,注意哦,这是1~4月的总量。
 
  楼市下行这两年,那些极度依赖房地产的城市都现出了原形,普通的松绑已经掀不起任何水花,所以这段时间你能普遍看到,无论是上面提到的郑州,南京,珠海这些强二线城市,还有三四线及以下城市,纷纷突破底线,饮鸩止渴,继续透支购买力,可能暂时缓解了危机,但长久不下来,欠的账总会要还。
 
  与此相反,一线4个城市,这一轮并没有实质的松绑政策,但从6月的统计局数据来看,房价已经止跌回升。
 
  现在这个市场状态,谁无底线放松,谁尴尬谁才暴露家底儿。
 
  我们都说中国楼市是政策市,但是当下来看,政策端的效用正越来越减弱,真正主导话语权的还是得回归市场。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情