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20%涨幅碾压城六区!下一个望京,在这里!

2022-09-22
2020年初,北京开启了新一轮上涨周期,以学区和产业为驱动力,不少区域的涨幅远超北京的平均水平。
 
  其中,以东西城、海淀、朝阳及丰台的不少次新楼盘的表现最为突出。
 
  但是,在南五环外,有一个区域却不亚于东西海,这两年的房价上涨惊人,那就是亦庄核心区。
 
  1经济总实力
 
  亦庄,一般指的是“亦庄新城”,也就是北京经济技术开发区。
 
  自1992年开始建设,至今为止已经30年了。
 
  30年河东,30年河西。
 
  从当年的荒芜人烟到如今的高楼林立,京东、小米、奔驰等知名企业纷至沓来,亦庄已今非昔比。
 
  咱接着往下看!
 
  从2021年北京各区的GDP来看,北京经济开发区排名第五,仅次于东西城、海淀和朝阳;
 
  增速28.8%,远高于这四个区,有赶超之势。
 
  
 
  亦庄面积225平方公里,其主要资源和优势集中在60平方公里的核心区里,也就是去年划分为独立学籍的区域(下文称亦庄核心区)。
 
  
 
  2020年至今,核心区的房价平均上涨20%以上,部分小区更是达到了40%以上。
 
  
 
  图:亦庄核心区房价变化趋势
 
  2房价上涨的驱动因素:产业
 
  说到亦庄核心区的产业,不得不提到的就是京东。
 
  早先,亦庄核心区多是一些生物制造类的企业,停留在整个价值链的下游;
 
  京东的到来,正在改变亦庄核心区的产业结构。
 
  
 
  2021年2月,京东以3.56亿元拿下经开发一宗1.1万平方米的商业办公用地,用于建设研发中心,这是京东自2012年以来第四次在亦庄拿地,目前累计拿地金额达到63.31亿元,累计建筑控制面积超过60万方。
 
  
 
  京东,已然是亦庄核心区产业升级的风向标,引领着亦庄从制造业向互联网产业的升级。
 
  距离京东不足1公里的地方,是亦庄小米产业园,这是小米在京开发建设的第二个科技园区,主要生产小米旗舰手机,并承担着仓储物流、云计算中心、生产研发、实验等功能。
 
  此外,这里汇集着全球40多个国家和地区的2.6万多家企业,包括奔驰、康宁、拜耳等90多家世界500强纷纷落户亦庄核心区。
 
  3房价上涨的驱动因素:学区
 
  亦庄地处大兴和通州的交界,从行政区属性上来说,有一部分属于大兴,有一部分属于通州。
 
  2020年北京市政府赋予亦庄核心区60平方公里范围内的学校以独立的“经开区学籍”。
 
  
 
  其他165平方公里,诸如大兴瀛海、旧宫、青云店、长子营、采育等地区的教育职能仍归大兴教委管理。
 
  另外,诸如通州马驹桥、台湖、次渠等地区的教育职能还是由通州区教委管理。
 
  2021年4月,经开区制定《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作意见》,就义务教育阶段经开区入学,将实行以下原则:
 
  1)学区内就近入学。
 
  自2021年起,亦庄核心区将划分为三个学区:核心学区、河西学区和路东学区。
 
  小学入学原则上在学区内就近入学,初中入学在学区内派位入学,一贯制学校小升初直升初中部。
 
  2)实际居住地址用于登记入学的,原则上六年内只提供一个入学学位。
 
  
 
  亦庄共有五所中学,其中河西区有三所中学:北京亦庄实验中学、人大附中亦庄新城学校、北京市第二中学经开区学校;
 
  核心区有一所中学:人大附中经开学校;路东区有一所中学:建华实验亦庄学校。
 
  除北京亦庄实验中学外,其他四所学校都是由小学、初中、高中三个学段构成的公立学校,小升初九年一贯制。
 
  4房价上涨的驱动因素:配套
 
  最重要的配套,当然是地铁,出行方便,才能保证通勤的时效。
 
  目前亦庄主要线路有:亦庄线、17号线(在建)、T1轨道交通以及三期规划中的亦庄线-5/10联络线(亦庄支线)。
 
  亦庄线,作为典型的交通引导发展类型线路,将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起,于2010年12月30日开通,这是亦庄的第一条地铁线路,为亦庄的发展提供了坚实的交通保障。
 
  
 
  在宋家庄站,可以实现与5号线、10号线的换乘。
 
  而之前公布的地铁三期规划中,亦庄线-5/10联络线,从亦庄肖村站新增直连宋家庄停车场的通道,利用既有出入线与5号线、10号线宋家庄站(成寿寺站)相连,减轻在宋家庄的换乘拥挤程度。
 
  T1有轨电力,则是贯穿整个亦庄核心区,有利于形成居住人口在亦庄内部就业的良性循环。
 
  而17号线的意义十分重大,将会连接天通苑居住新城和亦庄产业新城两大居民区。
 
  大站快车可能会改变地铁出行的交通新格局。
 
  
 
  继龙湖亦庄天街之后,位于大兴区京福路与瀛永街交汇处的北京瀛海环宇坊也将于今年9月30日正式开业,亦庄核心区的商业配套已经走向成熟。
 
  继同仁医院之后,北京儿童医院也将落户亦庄,医疗体系越来越完善。
 
  5房价高攀不起?
 
  将亦庄核心区分为三部分:核心区、河西区以及路东区,从2020年初至今上涨最多的就是河西区。
 
  
 
  图:2020年初至今亦庄核心区各个区域的房价涨幅
 
  核心区产业集聚,已经没有新的宅地,现在的二手房多是建筑年代较老的房子,以2000年前后的板楼和别墅为主。
 
  像新康家园、梅园小区、金地格林小镇都是低层板楼,长新花园别墅、一栋洋房和DearVilla这样的老牌别墅产品,适合几代人居住。
 
  像博客雅居这样的高塔楼比较少。
 
  路东区,居住区规模不大,只有几个小区,早年的定海园三个社区回迁房,以及稍早的经开壹中心、通泰两个商品房社区,以及最近的经开汀塘、禧瑞天著、臻珑府、亦庄壹号几个次新商品房小区等。
 
  随着京东方、京东、小米的入驻,这里的居住配套有点跟不上了。
 
  
 
  图:河西区主要次新小区自2020年初以来的涨幅
 
  而河西区已成规模,早期以泰和园、鹿海园和南海家园为代表的回迁房,后来以海梓府、金茂悦、金茂府、金茂逸墅为代表的高档住宅,再有最新的所谓河西六君子和悦华锦、金麟府、金隅学府、中铁建、雅居乐、中港旅等,居住品质高,氛围浓厚,也是现在关注度最高的区域,部分小区涨幅高达60%。
 
  亦庄核心区,在北京南五环外迅速崛起,与北五环外的望京遥相呼应,正在成为下一个望京。
 
  而亦庄的房价,正是应了那句话:“当初你对我爱搭不理,今天我让你高攀不起”。

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