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降价如山倒!房价打6折,遍地0首付,这座城市跌妈不认了……

2022-09-22
同一个楼盘,昨天8折,今天7折,这谁能忍?
 
  买房的哭了,嚷嚷着要维权,没买的犹豫了,摩拳擦掌准备再蹲个6折。
 
  惠州,又给诸位上了生动一课。
 
  1万万没想到,本该最坚挺的豪宅,房价也开始跳水。
 
  这不,号称“大亚湾第一豪宅”的惠州泰丰牧马湖,最近就因为降价太狠被投诉了。
 
  8月初,楼盘反复承诺,备案价8折是最低价,再低买不了。
 
  8月底,楼盘翻脸不认人,大搞7折卖房,之前买的不给退。
 
  业主直接气炸了:房贷还没放款,资产先缩水十几万,找谁说理去?
 
  
 
  这场大降价,足以在惠州楼市掀起了滔天巨浪。
 
  要知道,牧马湖可不是什么冷门小盘,而是临深板块的豪宅标杆。
 
  这里不光有私立名校、精品物业,最绝的是占据小区大半面积的天然湖泊,大部分楼栋都是沿湖而建的湖景房。
 
  早在2017年,牧马湖别墅就卖出了2.9万/平的高价,很快被抢光;高层住宅一度卖到2万/平,验资50万才能看房,别提多嚣张了。
 
  谁能想到,牧马湖今年跌跌不休,短短几个月时间,愣是从巅峰期的2万/平,跌到了1.23万/平!
 
  原来的毛坯交付,也变成了精装修,开发商又送物业又送车位,生怕你不心动。
 
  连豪宅都“沦陷”了,其他楼盘也只能含泪降价。
 
  第一个扛不住的,是牧马湖对面的瑞禧园。巅峰期也是能卖2万的,现在1.2万就能买。
 
  临深一线的冠华园也下场了,以前买2.04万/平,现在卖1.29万/平,跌幅高达36.7%。
 
  有网友总结出了“惠州降价最狠的20个新盘”“惠州跌幅最大的10大新盘”,许多楼盘已经跌破万元大关,灰溜溜地退回千元时代。
 
  过去几年的涨幅,基本都给吐了出来。
 
  2其他城市还羞羞答答,甚至发布“限跌令”的时候,惠州开发商们早就不装了。
 
  金九银十一到,吹响总共的号角,冲啊!
 
  原本9折只是基本操作,8折算是稍显诚意,7折才能有点竞争力。
 
  结果前几天,北站新城有个楼盘推出5.9折活动,把一众9折8折7折的项目掀翻在地,隔壁项目都被卷哭了。
 
  折扣规则是这样的:
 
  先是房价打82折,等到银行放款次月,开发商再返现23%,相当于打了59折,单价才7000多。
 
  
 
  本来惠州首付已经可以做到2成。架不住开发商们热情似火,2成首付也不要了,直接给你“0首付”。
 
  在此基础上,还有送2年租金、送6个月月供、送全屋装修、送现金补贴、9999元享20年车位使用权……折扣多到眼花缭乱,说得跟白送一样。
 
  
 
  开发商疯狂割肉,惠州买房早就进入了easy模式。只有不想买,没有买不到。
 
  名额问题,早就不存在了。临深的大亚湾和惠阳不限购,随便买!
 
  嫌过去利率高的,现在首套房4.1%全国最低,而且放款速度快!
 
  缺首付的,遍地0首付,开发商给你垫资,只需还月供!
 
  其实早在今年2月,惠州当地就开始张罗团购买房,不光打折还送补贴,给足了诚意。
 
  尴尬的是,努力努力白努力,大尺度救市非但没怎么吸粉,反而在疯狂掉粉。
 
  今年上半年,惠州只卖掉了2.7万套新房,不及巅峰期两个月的成交量,甚至比病毒肆虐的2020上半年,少了将近一半。
 
  
 
  
 
  越来越多楼盘,被裹挟着卷入死亡螺旋,不断下坠:
 
  标杆盘降价,其他盘只能跟着降价
 
  降价还是卖不掉,只能继续降价
 
  人们害怕买了又降价,于是不敢买
 
  没人买房,于是只能继续降价
 
  ……
 
  3也不怪惠州这么惨,买房路上那么多坑,几乎给它踩了个遍!
 
  第一大坑,环一线概念
 
  之前我反复强调,环一线的三四线楼市,无一例外都是天坑,惠州更是“杰出代表”。
 
  众所周知,在大湾区都市圈里,惠州抱的是深圳大腿。惠州楼市也是为深圳人量身定制的。
 
  与深圳接壤的惠阳和大亚湾,新盘都在打临深概念。
 
  据统计,去年在惠州买房的客户中,本地人只占2成,近6成是深圳客。
 
  难怪深圳人也调侃自己:来了就是惠州人。
 
  
 
  惠州房价从5000翻倍到15000,少不了深圳人真金白银的打投。
 
  几乎全靠外地人撑起来的楼市,是脆弱而危险的。潮水来的时候,卖得快涨得猛,当潮水褪去,沙滩上全是裸泳的。
 
  随着深圳被锤得倒地不起,临深片区纳入限购,惠州楼市很快就冰冻三尺。
 
  虽然今年再度取消限购,但深圳人越来越多深圳人认清了临深的真面目:自住太远,投资不涨,降价如跳水。
 
  对了,原本说要延伸到惠州临深的地铁,最近好像又泡汤了。
 
  第二大坑,要人命的天量供应
 
  真心建议想买惠州的朋友,抽个时间先去临深片区走一走,去看看那些密密麻麻的房子。
 
  惠州人口只有600万出头,在广东省内排第7,但去年的新房成交排在全省第3名。
 
  2017年开始,惠州新房成交维持在13万套以上,去年也接近10万套。未来的二手房市场,将会是多么恐怖的价格踩踏?
 
  临深三城:东莞、惠州、中山。大家或多或少都要靠深圳吃饭。
 
  但对比另外两个城市,惠州在土地供应上如同脱缰的野马,疯狂卖卖卖。
 
  温馨提示:橘色那条是惠州。
 
  光是2020年,惠州卖掉了200多块商住地。这么大的供应量,猴年马月才能卖完?
 
  
 
  更可怕的是,很多都是巨型地块,埋下了天量供应的种子。
 
  第三大坑,海景房
 
  海岸线,本该是自然的馈赠,在惠州却成了楼市鬼故事。
 
  前段时间,惠州海景房跌成白菜价,一度火上热搜。
 
  有媒体跑去采访当地中介,得到的答案是:五六年前惠州海景房普遍在1.2万/平左右,现在六七千一平随便挑。
 
  有位大姐2017年花1.5万/平买了大亚湾海景房,每个月房贷5800多元。几年过去了,同小区二手放盘价低至7700元/平,跌去了一半。
 
  业主想卖房,基本只有降价一条路可走。而且必须是大降价,否则挂牌一年半载也无人问津。
 
  这里不得不提到一个“神盘”——碧桂园十里银滩。
 
  五年前卖1.2万/平,现在几乎腰斩。如果你能接受全款的话,4999元/平,海景房是你家。
 
  不仅如此,海景房受海风侵蚀,折旧很严重,时间一长家具也损坏了。
 
  富豪买海景房,纯粹是一年住几天的高级消费。咱普通人可千万别碰了。
 
  4大家在甄别城市的时候,千万要注意上面这几点。
 
  1.以惠州为代表的环一线炮灰
 
  2.以惠州为代表的天量供应大户
 
  3.以海景房为代表的文旅地产
 
  这么说吧,踩一个坑的尽量别碰,踩两个坑的看都别看,踩三个坑的赶紧跑路。
 
  深陷坑里的惠州楼市,短时间内看来是不会好了。
 
  如果是在当地生活的人,确实需要买房的,最好还是买惠城核心区,也就是惠州自己的市区。起码各种配套齐全,烟火气足,教育资源也好。
 
  虽然不一定涨,但至少降价能卖掉。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情