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这是一篇买房纯干货!

2022-09-22
1零和游戏
 
  最近苏州、青岛放开限购政策出现了“一日游”的现象,很多人还不知道背后的逻辑。
 
  今天我再做个解释,因为这点真的很重要。
 
  我曾在9月11日《暗流涌动》文章里写过一个观点:
 
  现阶段很难全面放开一二线城市限购。
 
  因为它是一剂猛药,会立刻倾覆近些年的调控成果,引发新一轮房价“暴力拉升”。
 
  这种拉升,是一种很危险的“零和游戏”——
 
  一些城市房价上涨,一定伴随着某些城市房价的下跌,甚至会拉崩一些地方的房地产原值。
 
  因为经过这几年房价分化,全国老百姓基本形成普遍共识:
 
  一二线房价尚且还有机会,三四线城市彻底凉凉。
 
  放开限购,就会有大量三四线有钱人逃离,腾挪资产到热二线城市,比如杭州、成都、苏州、武汉等等。
 
  苏州9月14日放开限购后,出现的现象与这个观点,基本一致。
 
  据当地的几个中介朋友说,苏州放开限购后,接到外地人买房的咨询量飙升,很多楼盘热度暴涨,紧急下架房源,捂盘待价。
 
  同时,来自于郑州、合肥、盐城、镇江、连云港等城市的买房团,已经在浩浩荡荡杀进苏州。
 
  14到15号,苏州很多售楼处人声鼎沸,到处充斥着各地买房团的代表,有的甚至从线上通过微信视频直接订房。
 
  这两天,新二手房日成交量从过去的每天3、400套,直线上升至上千套左右。
 
  那么苏州为何又马上收紧限购了?
 
  很简单,苏州太强了。
 
  GDP2.27万亿元,全国第6,人口近1300万,江苏第1。
 
  本身对周边人口和财富就有强虹吸力,这轮限购放开,导致附近城市大量买家进行资产腾挪。
 
  盐城、常州、连云港等城市二手房挂牌量大涨,有的甚至在折价抛售。
 
  这对于本就行情冷淡的城市,无异于巨大利空,搞不好会出现连环踩踏效应。
 
  兄弟们很焦虑,于是就要去跟家长讨说法。
 
  苏州理亏,一来会引发房价暴力拉升,二来破坏了周边城市的楼市平衡,于情于理说不过去,于是只能主动取消限购政策。
 
  青岛也是这个道理,放开限购后,会对烟台、日照等城市造成巨大利空作用,也被迫“一日游”了。
 
  但这件事情,起码告诉买房者以下几个信号:
 
  1、房产投资依旧火热,并不是缺钱,而是缺钱的出路。
 
  2、城市与城市之间,“零和游戏”将异常惨烈。
 
  3、只要有机会,就要进行“资产腾挪”,这是大势所趋。
 
  2三种人
 
  接下来我再讲一个很重要的话题,买不买房?
 
  我在《暗流涌动》这篇文章里也讲过:
 
  年底之前这段时间,市场还会释放大量利好,一些优质二线城市会打开时间窗口,要做好准备。
 
  这句话很值钱,但并不是讲给所有人听的。
 
  买房人一般分为三种:
 
  1、刚需
 
  2、改善置换
 
  3、投资
 
  因为财富状态不同,所以导致买房心理也不同,今年我做了大量观察,发现:
 
  刚需者悲观,改善置换者迷茫,投资者乐观。
 
  刚需者买房不用劝。
 
  一旦行情冷淡,他们马上会逃离市场,你跟他们苦口婆心的说,房价已经沉底了,该上车了,他们会反过来怼你:
 
  万一房价继续下跌呢?造成的损失谁来赔?
 
  然而一旦行情上涨,他们又是第一个跑出来买房的,钱不够?借啊,撬杠杆,掏空所有钱包都要上车。
 
  然而可惜的是,买房就是投资,投资就是反人性的。
 
  当他们“买涨不买跌”,真正决定买房的时候,其实已经错过了最好的时机。
 
  中国楼市是全世界信息最不对等的,等传到普通人那里,早就是别人吃剩下的骨头了。可惜刚需永远不懂这个道理,所以我也经常不会做更多建议。
 
  投资客,分为普通投资客和资深投资客。
 
  普通投资客其实跟刚需差不多,涨了要买跌了要卖,这些人往往也很难从楼市身上赚到钱。
 
  最多也就是拼打新,用运气赚钱。
 
  资深投资客,永远做的是二手房“淘笋”生意,有一定的信息渠道和数据,推理市场行情,同时用强大的中介资源人脉,去捡漏优质资产。
 
  因为楼市行情下行,往往伴随着经济下行,经济下行一些业主一定会因某些原因,抛售资产回流资金。
 
  当优质资产以低于周边平均价格的形式出现,就可以敲定为“笋盘”,捡漏入场,等待行情上行,卖出获利了结。
 
  如何淘笋,以后我会单独写一个实操系列,我今天要着重讲一下改善置换群体。
 
  这部分群体现在很迷茫,不知道什么时候买,什么时候卖,怎样最大化优化资产,最近问的多,下面仔细梳理一下。
 
  3没那么简单
 
  很多人把置换看得很简单,不就是卖一套房,再买一套吗?
 
  如果你这么想,就错了。
 
  这里面包含时间和行情的综合影响。
 
  举个例子,张三有一套房,2居室,价值500万,想换一套地段更核心的3居。
 
  问:他到底什么时候换?
 
  如果现在去换,面临一个很尴尬的局面:行情太差,看房人少,房子卖不上价,去年能卖到500万,现在只能卖到470万。
 
  如果确定置换,这意味着不单要“割肉”,甚至买下一套房,因为首付低了30万,从银行贷的钱也更少了,能买到的改善房选择空间小了许多。
 
  这时候怎么办?
 
  大多数人会放弃置换想法,张三也是这样,他想:
 
  去年能卖到500万,行情好起来,房子肯定还会卖到500万,到时候再换不迟。
 
  这跟炒股一样,之前股票到达巅峰,未来还会屡创高峰,谁还没有个梦想……
 
  然而事实上,第二年春天,这套房看的人还是很少,有两个买家,一个谈价450万,一个谈价442万。
 
  而张三想买的那套改善房,价格却上涨了50万后被人买走了……
 
  惊不惊喜意不意外。
 
  事实上,很多人忽略了资产分化这个概念,现在很多城市,地段分化、产品分化、户型分化,大房子比小房子价值更高,涨势很猛。
 
  改善置换,本质上就是一次资产优化,“劣换优”,好的永远要比差的更容易涨价。
 
  张三因为害怕损失30万,而失去了赚50万的机会,而且未来这两套房子的涨幅和赛道是完全不同的,会逐渐拉大。
 
  这是一个真实的读者故事。
 
  看到这里,很多人会问我,那么置换一定要“舍小取大”?
 
  非也!别着急,继续往下看。
 
  李四也有同样的境遇,他也要置换,同样也是价值500万的资产准备置换,他的选择跟张三不一样,果断折价卖470万。
 
  第二年春天,改善房涨价50万,但他之前这套500万的房子,也从470万涨到了520万。
 
  李四没亏没赚……
 
  看到这里大家肯定懵了,张三500万的房子怎么没涨,李四的反而涨了,到底谁对谁错?
 
  这就是关键所在。
 
  价值相同的房子,也会因为地段、房龄、户型、物业甚至是周期,产生不同的价值分化!
 
  这时候李四还有一个更好的选择——把500万的房子抵押出去,获得一笔钱买下一套房。
 
  等到第二年行情好了,再把第一套房卖了,这就是“先卖后买”。
 
  当然抵押贷也会存在手续费,比如一套500万的房子,最好的资质能贷出90%,也就是450万,以3.5%的年化利率计算,一年的利息成本大概是15.75万。
 
  再加上手续费,没钱的话还要“过桥垫资”,整体成本第一年大概20万左右。
 
  也就是说,如果李四“先卖后买”,第二套赚了50万,第一套房也赚了50万,成本20万,大概整体收益在80万左右。
 
  4做不到
 
  “先卖后买”还是“先买后卖”,这是大多数置换客真正迷茫的原因。
 
  归根结底,要评估你手上的房子接下来到底值不值钱:
 
  是涨还是跌,跟所置换的房子之间的价格趋势是如何关联的。
 
  很多人看到这里,特别痛苦,因为他们根本没有预判能力,“臣妾做不到啊”。
 
  我可以通过这些年的经验和大数据分析,告诉你大体的置换方向:
 
  1、一房、两房以后不值钱,尽量换三房、四房,年底可以折价换掉。
 
  2、不带学区的老破小卖掉,不必留。
 
  3、一二线城市值得做抵押贷,三四线没必要。
 
  4、如果第一套房,占有好学校+好环境+好交通,面积小没关系,可以等到明年3月后再换。
 
  5、不带地铁的郊区房,换掉。
 
  6、楼龄老的超高层,早换早超生。
 
  7、旅居地产早挂早卖,早跑为安。
 
  8、公寓卖掉,写字楼卖掉。
 
  9、底商如果租金回报在4.4%以下,折价卖掉。
 
  10、买房利率太高的一般资产,抵押贷对冲或者置换卖掉解套。
 
  11、GDP排名前15名之后的城市,近5年规划的非国家级新区资产卖掉,至于哪些城市,自行搜索。
 
  12、环二线城市资产卖掉。
 
  13、环北京资产卖掉,环沪和环广深可以留。
 
  14、年底,很多地方财政收入下滑,发展停滞,普通家庭非自住资产,早卖早腾挪,置换更高能级的城市。
 
  ……
 
  一些是之前的总结,一些是对接下来的想法,大概的思路不会错。
 
  总之,今年对大多数家庭来说,基本是最后一趟关于房地产的财富列车,能不能赶上就要看认知水平和造化了。
 
  认知高的人,看到了危机更看到机遇,愿意付出时间和行动去主动抓取,认知低的话,眼里只有危机和困难,只会选择抱怨。
 
  过去,现在和将来都是如此。

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