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此刻,35城彻底凌乱了!

2022-09-22
最近,楼市是风起云涌,吃瓜的购房者表示:
 
  他强任他强,青风拂山岗!
 
  对,说的就是购房者对救市的态度,特别是三四线的救市。
 
  为什么?
 
  我们从这种五花八门的救市背后,看到了城市之间彼此出奇一致的拳拳之心:
 
  来吧,老乡,只要买房子,啥门槛都给铲平。
 
  但是,我们看到这种心情背后,是一声声哀叹和无奈。
 
  为了救市,三四线到底经历了什么?
 
  1太远的我们不说,我们就看9月份前后,关于它们的消息:
 
  
 
  可以看,不到一个月的时间,根据不完全统计都有35个城市出台了政策。
 
  也就是说,救市的城市1天不止1个。
 
  如果你梳理救市的城市等级,基本上80%的是三四线城市,10%是核心城市的远郊,10%为一些一二线城市。
 
  从这些救市的城市就能看到,到底谁更为着急。
 
  在这铺天盖地的政策中,你可以发现,主要可以分为以下几种类型:
 
  1、玩的越来越花的公积金。
 
  对于公积金的玩法,初级段位就是提高贷款,这种是最为常见的,不止三四线在用,一个二线城市也在用。
 
  在近期的政策中,山东省威海市,夫妻由60万元提高到80万元,个人由40万元提高到50万元。
 
  青铜段位就是降低首付,福建福安,降低二套房公积金贷款的首付比例要求,从50%降低至30%。
 
  王者段位就是一个人买房全家帮,河南罗山,广州汕尾等等。
 
  我们静等荣耀段位的政策出现。
 
  2、各式各样的补贴:购房补贴,契税补贴,人才补贴等。
 
  各种理由都值得来一个补贴,购房补贴5-50万不等,契税补贴从50%-100%不等。
 
  典型的就是浙江南浔和成安县。
 
  3、团购房。
 
  这是当先最实行的一种形式了,10套,20套,降5个点,8个点等,拼多多式购房今年是非常的明显。
 
  4、货币化安置,租赁用房和房票安置。这三种都是为了去库存而产生的方法。
 
  在2016年-2018年那一拨三四线的房价涨幅就是棚改的货币化安置引起的。而现在就是重新拿出来而已。
 
  另外两种是近几年才实行的。房票即防止资金外流,又去库存,一举两得。
 
  5、限跌令重出江湖。
 
  跌比下降更可怕,放在任何城市都是如何,只是这里更为严重,需要有个底线。四川高县上下浮动不能超过15%。
 
  说好的是上下浮动,其实我们就很清楚,这个线是跌的红线。
 
  楼市越是混乱,各种创新的法子越来越出圈。
 
  让不少人直呼:活久见!
 
  2为什么救市呈现四面开花的方式蔓延?
 
  我想用数据告诉你,此时此刻到底他们的楼市是怎样的?
 
  云南昭通,上半年开发投资同比下降25.1%,商品房销售面积同比下降32.4%,
 
  出让商品房住房,同比下降88.6%。
 
  山东威海,直接来看2022年跟2021年上半年的对比。供应量同比下降68%,成交量同比下降46%。
 
  也就意味着如果去年成交了2套,今年只有1套,市场是很难。
 
  每个区域的情况也是如下图,一目了然:
 
  
 
  泰州,虽然上半年政策持续加码,但是1-6月份整体成交同比2021年上半年下降73%。
 
  徐州,上半年徐州市区成交135万㎡,环比下降33%。土地底价成交,多为地方托底。
 
  ……
 
  惨,就一个字,我只说一次。
 
  在这里,最有意思的政策恐怕是襄阳了,想给大家重点说说:
 
  为什么?
 
  因为襄阳高层次人才最高公积金贷款额度是210万,这感觉不用花钱直接就送了一套房啊!
 
  或许你认为襄阳的房价比较高,这个额度或许在当地也不稀奇?
 
  我在房价行情网上找到了襄阳8月份的房价:
 
  襄城区:12000;
 
  樊城区:9800;
 
  襄州区:7900。
 
  是的,没有看错,按照9千算,襄阳在6月中旬左右降低首付为2成,几乎能买到一套小300平的房子,这妥妥的不是大平层就是别墅了。
 
  其实不止最高层次的人才有这种福利,我们根据澎湃新闻发的文章可以看出:
 
  襄阳公积金最高是70万,楚才卡A卡和B卡的借款人可以是公积金最高上限的3倍和2倍襄才卡持卡人是最高上限的1.2-1.5倍。
 
  这也就意味着,这几类人的公积金上限能达到210万,140万,84万-105万。
 
  范围大了说,也就是70万-210万不等,按照9千算,最低也是100平左右。
 
  襄阳为了人才真的下了血本,除了特殊人才外,对于公积金新政,到底谁受益?
 
  给你一张图:
 
  
 
  主要城市公积金在体制内的占比图,襄阳排在了第二,榆林是第一名。
 
  接下来,我就不过多的说了。
 
  说完襄阳的政策,我们再来看他的楼市变化:
 
  
 
  这是襄阳这几年二手房房价走势图,只看平均价格就是下降的趋势。
 
  2020年是相对好些,但是从此以后,你会发现活跃指数是断崖式往下走。
 
  半死不活,降价,特别是老破小更难,这就是襄阳楼市的现状。
 
  未来,这种现象还会持续,接下来的它更不会好受。
 
  3在这种状态下,对于三四线来说,救市到底有没有触及根本呢?
 
  答案是否定。
 
  但看这些政策,有不少城市还未触及货币化安置这颗救命稻草呢?
 
  我们回过头来看,某二线城市都开始执行了,这个榜样已经打出来:
 
  货币化安置,接着推行房票,收购存量房来作为人才房。
 
  这套组合拳,虽然在短时间内难见成效,但放在长周期的中,还是会有效果的。
 
  对于此刻的三四线来说,不妨学起来,能逮住一个是一个。
 
  在全国大救市,不断触碰底线的时候,也不要藏着掖着了。
 
  苏州,宁波,青岛的全部放开,虽然出现了一日游的情况,但是可以看出,这种决心。
 
  广州放宽限价政策,“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%到调整上浮10%,下浮20%。
 
  ……
 
  但是,我们回过头来看:
 
  相比着一线城市和热门二线城市的就是来说,完全呈现两种状态。
 
  一二线越是放开,三四线越是难过。
 
  其实,所有的一切无外乎价值两个字:
 
  比如青岛和济南的限购放松的区域,几乎都是除了核心主城区外的其他区。
 
  限购的才有价值,不限购的这个时候,并非没有价值,但是要打折。
 
  对于城市来说也是如此。
 
  我们不说其他,只说城市反映出的一个方面:
 
  库存
 
  
 
  北海,梅州,钦州,铜陵这些城市一直在统计库存周期排名前20名中徘徊。
 
  一直有天量的库存在,福清将近80个月,北海将近70个月,这也就意味着,5-6年才能去化完的状况持续整个周期。
 
  想要涨幅,真的很难。
 
  所以,这都告诉我们一件事:现在救市底线越低的,越不能买。
 
  4那么除了,以上这些城市外,还有会有哪些比较艰难,加入救市大军中?
 
  这是官方给出了答案,统计局的三线城市的划分名单:
 
  唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理等30多个城市。
 
  已经有几个城市已经开始,其余的或许只是开始!
 
  而对于我们来说,这妥妥的是一份灰黑名单。
 
  如果你准备在这些城市买房,一定要注意。
 
  在现金为王的时代,一定要把钱用在刀刃上。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情